Aanwezig

Fons Hannes, Burgemeester

Walter Verbraeken, Brigitte Peremans, Jo Laenen, Gilberte Hannes, Schepenen

Jan Melis, Nele Geudens, Cris Rutten, Peter Van den Broeck, Griet Convens, Francis Mertens, Maries Verachtert, Wim Leeuws, Jens Deliën, Jan Luyten, Sam Verwimp, Guy Daems, Bart Beusen, Begga Vandeperre, Tom Van den Berg, Raadsleden

Luc Lievens, Voorzitter

Flor Boven, Algemeen directeur

 

 

FEITEN EN CONTEXT

Met de goedkeuring van de verordening verplicht conformiteitsattest van 27 juni 2022 heeft het lokaal bestuur zich geëngageerd om de woningkwaliteit van woningen die te huur, verhuurd of ter beschikking gesteld worden op zijn grondgebied te verbeteren. Op die manier wenst het lokaal bestuur natuurlijke personen of rechtspersonen die als houder van het zakelijk recht of als (onder)verhuurder een woning te huurstellen, verhuren of ter beschikkingstellen te stimuleren om de desbetreffende woning te verbeteren op het vlak van woningkwaliteit.

De conformiteit van een woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt, blijkt uit het conformiteitsattest dat de burgemeester afgeeft op eigen initiatief of op verzoek. Het gaat momenteel in essentie over zelfstandige woningen, kamers (al dan niet voor studenten) en kamers voor seizoenarbeiders, Hiertoe zal tijdens een conformiteitsonderzoek vastgesteld worden of de woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.

 

JURIDISCHE GRONDSLAG

●        Het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, zoals gewijzigd, in het bijzonder artikel 40 en 41.

●        De gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020, hierna Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd, in het bijzonder art. 3.1 t.e.m. 3.9/1.

●        Het besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd.

●        De wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties, zoals gewijzigd.

●        Gemeentelijk reglement betreffende verplicht conformiteitsattest van 27 juni 2022.

 

ARGUMENTATIE

Op basis van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 moet elke woning voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.

De burgemeester kan in een conformiteitsattest vaststellen dat een woning voldoet aan deze vereisten en aldus conform is, op eigen initiatief of op verzoek van de (onder)verhuurder of houder van het zakelijk recht. De houder van het zakelijk recht is de persoon of de personen met een recht van volle eigendom, opstal, erfpacht of vruchtgebruik met betrekking tot een gebouw of een woning.

Een conformiteitsattest is in principe 10 jaar geldig. Het lokaal bestuur beschikt over een reglement waarbij de geldigheidsduur in bepaalde situaties beperkt wordt tot vijf jaar.

Het lokaal bestuur wenst de woningkwaliteit van de woningen op haar grondgebied te verbeteren middels het continueren van het verplicht conformiteitsattest voor woningen die te huur, verhuurd of ter beschikking gesteld worden.

Art. 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 bepaalt dat de gemeenteraad bij verordening het conformiteitsattest verplicht kan stellen, wijzigen of herzien na een voorafgaand, niet-bindend advies te hebben ingewonnen bij het Agentschap Wonen in Vlaanderen.

Aangezien het niet realistisch is om alle woningen die te huur, verhuurd of ter beschikking gesteld worden in een tijdsbestek van enkele jaren te onderzoeken, werd de verplichting gefaseerd ingevoerd op basis van kadastraal bouwjaar van de woning. In de huidige verordening is volgende fasering opgenomen:

●      alle nieuwe verhuringen, te huur of terbeschikkingstellingen vanaf 1 januari 2023 voor woningen met kadastraal bouwjaar van 1970 of vroeger

●      alle nieuwe verhuringen, te huur of terbeschikkingstellingen vanaf 1 januari 2026 voor woningen met kadastraal bouwjaar van 1990 of vroeger

●      alle nieuwe verhuringen, te huur of terbeschikkingstellingen vanaf 1 januari 2029 voor woningen met kadastraal bouwjaar van 2010 of vroeger

●      alle nieuwe verhuringen, te huur of terbeschikkingstellingen vanaf 1 januari 2032 voor alle woningen.

Deze fasering werd gemotiveerd vanuit de redenering dat oudere woningen vaak grotere gebreken vertonen en op energetisch vlak vaak ondermaats scoren.

Tijdens een bilateraal overleg met Kempens Woonplatform op 6 oktober 2025 omtrent de verordening verplicht conformiteitsattest werd deze fasering geëvalueerd en werd geconcludeerd dat het aangewezen is om de huidige fasering te wijzigen. In totaal zijn er 314 huurwoningen met een kadastraal bouwjaar van 1970 of vroeger. Sinds de invoering van het verplicht conformiteitsattest werden er 29 conformiteitsattesten aangevraagd. Aangezien oudere woningen vaak grotere gebreken vertonen en op energetisch vlak vaak ondermaats scoren, is het aangewezen prioritair te blijven inzetten op de oudste woningen. Door inbreuken op bepalingen van het reglement te sanctioneren met een administratieve geldboete wordt er getracht nog sterker op deze groep van oudste woningen in te zetten.

 

Behalve de gefaseerde invoering op basis van bouwjaar worden in het huidige reglement ook enkel conformiteitsattesten verplicht bij nieuwe verhuringen, te huur of ter beschikkingstellingen met als motivering dat niet alle bewoners geconfronteerd wensen te worden met een conformiteitsonderzoek in de door hun bewoonde woning en de eventuele gevolgen ervan. De beperking tot nieuwe verhuringen, te huurstellingen en ter beschikkingstellingen kan onder meer ook nog gemotiveerd worden door de impact op het gebied van organisatie en kostprijs. Ook deze bepaling van de verordening werd geëvalueerd, waarbij geconcludeerd werd dat het aangewezen is om deze bepaling te behouden.

 

Het lokale bestuur acht het belangrijk dat ook sociale huurwoningen voldoen aan de minimale normen van de Vlaamse Codex Wonen. Dit neemt niet weg dat er een apart traject werd uitgestippeld voor het sociaal huurpatrimonium in eigendom van de woonmaatschappij. Elke woonactor brengt reeds een aantal woningkenmerken in kaart voor elke sociale huurwoning en dit met het oog op de renovatieplanning. Daarnaast is het ook vanuit praktische overwegingen gerechtvaardigd om een apart traject af te spreken voor sociale huurwoningen in eigendom van de woonmaatschappij. Zo kan er bv. na renovatie van een project een woningonderzoek gebeuren bij al deze woningen. Binnen het lokaal woonoverleg werd dit afzonderlijk traject voor het sociaal woonpatrimonium reeds vastgelegd. Ook voor de woningen die de woonmaatschappij inhuurt op de private huurmarkt werden afspraken gemaakt met het oog op het verkrijgen van een conformiteitsattest.

 

De gefaseerde invoering van een verplicht conformiteitsattest is een proactieve strategie om te controleren of woningen conform zijn. De normen zelf inzake conformiteit zijn en blijven voor het hele grondgebied van toepassing, ook wanneer er voor de woning in kwestie (nog) geen verplicht conformiteitsattest ingesteld is. De gefaseerde invoering creëert geen nieuwe normen inzake kwaliteit. De gefaseerde invoering ontslaat houders van het zakelijk recht - zowel private als sociale – of (onder)verhuurders niet van de verplichting steeds conforme woningen te verhuren of ter beschikking te stellen. De bestaande initiatiefrechten van huurder, houder van het zakelijk recht of burgemeester om op elk moment een woningonderzoek aan te vragen blijven onverminderd bestaan. De gefaseerde invoering van het conformiteitsattest kan nooit door het lokaal bestuur worden ingeroepen om dergelijk verzoek te weigeren.

 

Aan het uitvoeren van woningonderzoeken is een kost verbonden. Een deel van de kosten kan potentieel verhaald worden op de aanvrager middels een retributie, conform het gemeentelijk

retributiereglement op het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. Ook indien het conformiteitsattest verplicht is, kan de retributie behouden blijven.

 

Over de ontwerptekst moet in uitvoering van art. 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

een voorafgaand, niet bindend advies gevraagd worden bij het Agentschap Wonen in

Vlaanderen. Dit advies werd gevraagd via mail op 28 oktober 2025.

 

Het Agentschap Wonen in Vlaanderen heeft geen inhoudelijke opmerkingen en geeft enkel twee tekstuele voorstellen tot aanpassing. In artikel 4 staat het werkwoord “zijn”  1 keer te veel.

In artikel 5: Om de leesbaar te verbeteren, kan gesproken worden over “onderhavige verordening” of “onderhavige verordening inzake verplicht conformiteitsattest”.

 

De aanpassingen werden verwerkt in het ontwerp van verordening. De gemeentelijke verordening inzake verplicht conformiteitsattest ligt ter goedkeuring voor.

 

FINANCIËLE GEVOLGEN

Geen financiële gevolgen voor de gemeente.

 

Stemming op naam:

Met 18 stemmen voor (Fons Hannes, Walter Verbraeken, Brigitte Peremans, Jo Laenen, Gilberte Hannes, Jan Melis, Nele Geudens, Cris Rutten, Griet Convens, Francis Mertens, Maries Verachtert, Wim Leeuws, Jens Deliën, Jan Luyten, Sam Verwimp, Guy Daems, Bart Beusen en Luc Lievens), 3 onthoudingen (Peter Van den Broeck, Begga Vandeperre en Tom Van den Berg)

 

Besluit

Enig artikel

De gemeenteraad stelt de verordening verplicht conformiteitsattest omschreven in het document '20251222 gemeentelijke verordening verplicht conformiteitsattest' vast. Het document wordt gevoegd bij de ingebonden notulen.

 

Disclaimer

Register der bekendmakingen

Deze webpagina vormt het openbare register van gemeentelijke reglementen en verordeningen, in overeenstemming met het besluit van de Vlaamse regering van 28 april 2023 betreffende de bekendmakingen en raadpleegbaarheid van besluiten en documenten van het lokale bestuur met betrekking tot de manier waarop ze moeten worden bijgehouden.

Wanneer een publicatie wordt uitgevoerd, zal er een expliciete "bundel" van het document worden opgeslagen. Op dat moment is het document inhoudelijk niet meer aanpasbaar door de gebruiker.

Deze "bundel" bestaat uit:

Al deze gegevens staan in een aparte publicatie omgeving die beveiligd en toegankelijk is voor een beperkt aantal personen.